公众号规则变更，不想错过原创干货文章，请按下方提示，将混知房产设置成星标置顶。引言最近，有媒体发文，标题是“多地明确：元旦正常上班”。吓我一跳，以为不放假了。赶紧点进去看一下，原来是多地婚姻登记处表示，“元旦 正常上班，为新人办理结婚登记”。为了大家的“幸福”与“性”福，GJ也是操碎了心。而在更早的10月份，上面也表态了，对于人生大事，各地一把手要“亲自抓”。这两件事背后，其实都反映了一个问题，大家长对人口现状“急了”。在东大，说到“Fang事”，那就不得不提“房市”了，因为这两者一直存在着千丝万缕的关系。2022年，“东大”人口总量首次出现负增长，2023年人口规模降幅加大，较2022年减少了208万。巧合的是，2022年之后，“东大”的房价也开始下跌了。于是，很多人得出了“人口减少，房价必然下跌”的结论；但是，我们对比了海内外关于人口与房价的数据，发现“人口房价论”其实不准确。说得直白点，人口总量减少了，房价还会继续上涨。今天，大家就听我“狡辩”一下，内容有点干，但是会尽量嚼碎供大家食用。01有时候，“人多，却力量小”！如果说，人口总量能够决定“经济的高度”，那么非洲，早就是全世界最富裕的地区了。世界人口统计官网最新数据显示，截至2024年中，非洲人口14.5亿，人口总量排在全球第二位，仅次于亚洲。（数据来源：世界人口统计官网Population Stat）但是，人口总量全球第二的非洲，2023年经济仅2.9亿，约占全球经济总量的2.8%，全球倒数。（数据来源：快易理财网https://www.kylc.com/）“人多，力量大”的真理，在非洲失灵了。再看回我们东边的邻居——日本、韩国；日本，人口总量全球倒数，但是经济总量却是全球第四；韩国，更是被称为“绝育之国”，但却挤进了“发达国家”的行列。“弹丸小国”日本和韩国人口总量算少了吧，但是经济在全球都排上了号，房价也不低。种种数据表明，总人口与经济、房价关系并不大。接下来，我们再看回东大。我们选择对比“东大”的经济“五巨头”——北上广深+重庆。之所以挑选这五座城市呢，一，是因为2023年，这五座城市的经济规模都突破了3万亿，成为全国“最靓的崽”。二，是因为我在网上搜了一下，发现全国大大小小城市竟然高达300多个，数据实在太过庞杂，统计软件都快被“干冒烟”了。所以，我们最终选择了东大的经济“五巨头”——北上广深+重庆，作为数据样本。通过简单比较一番，我们发现，这五座城市“常住人口与房价关系=毫无关系”。重庆常住人口最多（3191万人），但是房价（约1.49万元/平）却是5座城市中最低的；（数据来源：统计局和CRIC）深圳常住人口最少（1779万人），但是房价却是第二高（约6.38万/平），仅次于上海（6.69万元/平）。（数据来源：统计局和CRIC）说到上海，2023年，上海人口总和生育率只有0.6，全国倒数，并且比“绝育之国”韩国（0.72）还低，但是房价却是全国最高。“人口房价论”不攻自破了。因此，综合国内和国外的情况来看，人口多≠房价高，人口少≠房价低那么房价，到底与什么有关呢？该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》02我查找了很多数据，总结了三个关键词！第一个关键词，是人口密度。什么是人口密度？简单来说，就是某个地区的总人口÷土地面积它能够反映一个地区人口的“拥挤程度”、人口压力、土地资源承载能力的大小。举个栗子，由A镇+B镇组成的鹅城，“牛马”加起来合计2000个。其中，面积1000方的A镇，原本养着1000个“牛马”，草料刚好1000份，平均每个“牛马”吃着1份草料；那么，这时候，A镇的“牛马密度”就是：1000牛马÷1000方=1牛马/方；但是后来，隔壁的B镇的1000个“牛马”，不知道听谁说的：“A镇有10086份草料”（实质上只有1000份）。于是B镇牛马，全都挤进了A镇；此时，面积1000方的A镇，要养着2000个“牛马”，每个“牛马”分得的草料就变成0.5份了。这时候，A镇的“牛马密度”就变成了：2000牛马÷1000方=2牛马/方；但是每天草料由1份，突然变成了0.5份，有些牛马就不乐意了。于是“富贵的牛马”，就愿意出更高的价格购买更多的草料，甚至囤积起来，“炒草料”。“物以稀为贵”，A镇草料价格上涨，导致鹅城的整体草料价格也涨了；大家发现没有，A镇+B镇组成的鹅城“牛马”数量没变，但是草料价格还是涨了。所以，导致价格上涨的原因，是因为“集聚效应”。集聚，导致了A镇的牛马密度增大，带来的结果，就是A镇和B镇的资源走向了不均。看到这里，大家也明白为什么很多城市喜欢搞新城、搞CBD了吧，嗯，懂的都懂。因此，我们得到一个关键结论，人口密度与资源价格存在着正相关。看懂了上面的例子，那么接下来，我们就可以深入解读“人口密度”与“房价”的关系了。我们根据统计局和CRIC数据，对比北上广深+重庆，人口密度与房价的关系。请大家看下面这张图更直观，发现没有？随着城市人口密度的递减，其房价也在递减；不过，为什么深圳人口密度最高，房价却比上海低？其实，主要还是因为上一轮行情（2020-2021年），深圳楼市太疯狂了，房价一度压过北京、上海、广州，成为全国“炒房第一城”。后来“村长”大手一挥，喏，房价也就被压了下来，直到现在还没完全回血，否则，深圳今天依旧是房价第一城。北京，虽然人口密度比不上广州，但是房价却超过了广州，具体原因嘛，大家懂得都懂。重庆，是五座城市中人口密度最低的，所以房价也是五城中最低的城市，非常符合“人口密度低，房价低”的逻辑。除此之外，城市内部区域人口密度与房价也高度相关。区域人口密度越高，房价越高；区域人口密度越小，房价就越低话不多说，大家，直接看图。所以，无论是城市层面，还是区域层面，人口密度与房价都保持着正相关。但是，为什么有些国家人口密度高，但是房价却很低。为什么贫民区的人口密度高，但是，他们还那么穷？该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》03人口密度高，似乎并不足以成为支撑高房价。这就延伸出我的第二个关键词——产业密度。大家先思考一下，为什么那么多“牛马”都向往一线城市？答案是，因为“有钱”。那么，为什么一线城市“有钱”？答案是，因为一线城市有更多的高附加值产业，企业愿意支付更高的薪酬。那么，为什么好的产业都向往一线城市？答案是，因为一线城市有更开放的制度与相对公平的规则。所以，越开放的城市，产业就越多；产业越多，产业密度就越大，财富也就越集中。说得直白点：产业密度=财富密度那么，什么是产业密度？其实，指的是一定地理范围内企业数量的多少，反映了产业在空间上的紧凑程度。另外，“楼宇经济”，也是其中一个衡量经济密度的重要指标。早在2019年的时候，据有关媒体统计，上海陆家嘴金融城，是全国楼宇数量最多的区域。所以，上海房价全国最高，很大原因就是因为陆家嘴CBD这台“造富发动机”。上海，一直都是东大与世界交流的“窗口/平台”，所以，上海一直以来都显得很“洋气”。上海文旅局数据显示，2024年1-10月，超过528万海外人士，涌入了上海。而原本预期2024年全年入境人数约500万，结果提前2个月就实现了。我们再看看东大最早开放的“先行者”之一，深圳。据深圳海关统计，2024年1-11月，深圳进出口4.11万亿元，同比增长了17.4%。同比增速高于全国、全省水平，创了历史同期的新高。深圳出口规模，已经连续31年稳居全国第一了。开放与包容，让上海和深圳吸引了大量的企业，城市企业含量极高。因此，这两座城市，都成为了“全国房价第一城”。所以，人口密度+产业密度=房价高度！那么，除了人口密度、产业密度，还有哪些影响房价的因素呢？想知道2025年大放水之下，怎么买房才能踩准节奏？推荐阅读《》04据我观察，供需关系是影响价格的最直接的因素。比如，A镇1000个牛马，突然增长至2000个牛马，但是草料只有1000份，平均每个牛马的得到的草料就缩减了一半。草料供应，已经更不上需求，供需失衡，A镇草料价格自然也就上涨。在楼市里，供需对价格的影响也一样。越是城市核心区，人口密度越大，供应却越少，所以房价也就越高。北京的西城区、东城区，人口密度全市第一、第二，但是新房供应量却少得可怜，供求失衡，房价成了北京最高的区域；上海的虹口、静安、黄浦等人口密度高的区域，供应量也少的可怜，供求失衡，房价也成为上海最高的区域。看到这里，我们终于可以完整地理顺人口密度与房价的关系了。ZF为了追求经济集约化、规模化，以扩大经济效益。所以，往往把产业集中布局在一个区域，大量供应产业用地，限制宅地的供应。产业密度高，意味着财富效应强，吸引了更多的劳动力，同时催生了更多的富裕阶层。于是，人口密度、财富密度上来了；一边需求不断“打鸡血”，一边限制核心区的宅地供应，结果就是供需失衡，房价能不涨吗？你说，不对，深圳的人口密度、产业密度都在上升，但是为什么近几年房价还是跌了呢？那你就要去看看历史了，前几年“东大“都做了啥？05最后,简单说几句，人、钱、产业、制度的关系我们要理解两个基本的常识。第一，宏观常识：人，跟着钱走；钱，跟着产业走；产业，跟着制度走。第二，微观常识：只有好的土壤，才能种出“好的庄稼”。因此，宏观和微观结合理解，好的制度=好的土壤。好制度往往吸引着好产业，而好产业带来的就是“泼天的富贵”，而富贵又牵引着更多的“牛马”。所以，过去30多年，“东大”最伟大的成就，就是凭借着“开放”，吸引了大量的外资、产业以及“牛马”。上海和深圳便是最成功的样板。外资进来，得到了我们的剩余价值；而我们则通过出卖劳动时间价值，完成了原始的财富积累。收入涨了，房价自然也就涨了，这是最简单不过的逻辑。所以，房价与人口没有关系，而是与我们的“钱袋子”有关系。富人区人口够少了吧，但是房价往往却是地区最高的。所以，决定房价高低的，从来不是人口，而是“资源”。想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！原创不易 点赞支持

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